Un nuovo modo per comprare casa: il Rent to Buy

Pubblicato il 15 ottobre 2014
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Rent to Buy: una soluzione alternativa per comprare casaIl “Rent to Buy” è una metodologia di compravendita immobiliare già da molti anni presente in alcuni Paesi quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito e Irlanda.
In queste nazioni la formula si è diffusa in seguito alla crisi dei mutui come soluzione per affrontare il nuovo scenario creatosi nel settore immobiliare residenziale.
Il mondo è di colpo cambiato a causa della stretta creditizia: quelle stesse banche che prima erogavano mutui anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile hanno dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito.
Adesso le banche non erogano oltre l’80% del valore dell’immobile: si è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa; mentre prima, con il mutuo al 100% bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita, adesso bisogna disporre del 10% più il 20% non più coperto dal mutuo. Una situazione che diventa difficile sia per chi vuole acquistare che per chi vende.
Ecco dunque l’emergere di nuove soluzioni e alternative tra cui il Rent to Buy: ma di cosa si tratta?
E’ una modalità di compravendita che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro tre anni ad un prezzo pattuito e bloccato al momento del contratto. Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:

  • la possibilità per l’acquirente di crearsi uno “storico creditizio” finalizzato a migliorare il proprio punteggio per ottenere poi il mutuo con più facilità e alle migliori condizioni di mercato;
  • l’acquirente, versando mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
  • la posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo e al rogito notarile;
  • un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l’immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito.

Al momento del rogito resterà così da saldare, con mutuo scelto liberamente dall’acquirente, solamente il restante 85% del prezzo.
Grazie alla sua flessibilità inoltre il Rent to Buy si presta a risolvere molte problematiche ed in particolar modo quella assai diffusa di chi, per acquistare una nuova casa, deve prima venderne un’altra. La formula risulta inoltre applicabile a qualsiasi tipologia di immobile.
Sotto il profilo contrattuale, il Rent to Buy si realizza con la stipula di due contratti tipici (ovvero previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile) tra loro collegati ma nello stesso tempo autonomi: il preliminare di compravendita e il contratto di locazione. Entrambi i contratti vengono registrati presso l’Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però anche essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari: la trascrizione, che può essere fatta solo ed esclusivamente dal notaio, rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti di terzi e tutela quindi l’acquirente in caso di fallimento del venditore, decesso del venditore e aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.
Con il Decreto Sblocca Italia all’art.23 è stata introdotta nell’ordinamento la nuova formula contrattuale del Rent to Buy. La norma definisce le tutele previste per le parti contraenti, rimuovendo alcuni ostacoli alla diffusione di questi schemi contrattuali, finora privi di disciplina e quindi di una tutela giuridica.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per inadempimento del venditore, questo deve restituire la parte dei canoni imputata, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento dell’acquirente, il venditore ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità., se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Il Rent to Buy rappresenta quindi un’alternativa conveniente rispetto al mutuo 100% che può forse risollevare un po’ la grande crisi che ha colpito il settore immobiliare negli ultimi anni.
Trovate che sia una soluzione vantaggiosa? Fatecelo sapere nei commenti.

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